قانون بازسازی آپارتمان به صورت کامل

در سطح شهر ساختمان های قدیمی دیده می شود که دارای ظاهر مناسبی نیستند و از لحاظ استحکام و مقاومت نیز چندان تعریفی ندارند. چنین ساختمان هایی باید مورد بازسازی قرار بگیرند. اما در این بخش می خواهیم به قانون بازسازی آپارتمان بپردازیم و دریابیم که چه مواردی مالکان را مجاب می کند تا آپارتمان مسکونی خود را بازسازی کنند.

در برخی موارد شاید برایتان این سوال ایجاد شده باشد که اصلاً قانون بازسازی آپارتمان به چه کاری می آید؟آیا کسی آن را رعایت می کند؟ و سوالات از این قبیل در ذهن شما شکل می گیرد. در این مقاله قصد داریم تا قانون بازسازی ساختمان های آپارتمانی را بصورت موشکافانه بررسی کنیم و با عواقب ناشی از عدم آگاهی آن آشنا شویم.

 

قوانین بازسازی آپارتمان چیست؟

مالک یا مالکین ساختمان قبل از اینکه اقدامی در جهت بازسازی انجام دهند باید در مورد قوانین بازسازی آپارتمانها اطلاعات خود را بالا ببرند. مطالعه قوانین موجود، موجب می شود تا با موارد آن بیشتر آشنا شوند. بسیاری این سوال در ذهنشان ایجاد می شود که قوانین بازسازی ساختمان را از کجا می توانند بدست آورند.

در این حوزه بسیاری از افراد حرف های غیرکارشناسی شده می زنند که باعث سردرگمی دیگران می شود. بهتر است قوانین بازسازی آپارتمان را از شهرداری محل زندگی خود بدست آورید. لازم است تا تمام بخش های آن مطالعه شود تا در هنگام کار مشکلی سد راه بازسازی ساختمان نشود.

قوانین بازسازی آپارتمان به منظور برآورده کردن یکسری اهداف مهم تدوین شده است. طبق این قوانین مهم ترین هدف این است که خانه قدیمی و آسیب دیده بازسازی گردد. همچنین قانون به دیگر مالکین ساختمان نیز این اجازه را داده تا در مورد بازسازی قسمت های مشترک اظهار نظر کنند. هرگونه اعتراضی که در این مورد پیش می آید باید شنیده شود و در صورت امکان، رضایت طرف مقابل را نیز کسب کرد.

در مورد بازسازی قسمت های مشترک آپارتمان، نظر جمعی مهم است. در مورد بازسازی برخی از قسمت های اختصاصی نیز رضایت سایر همسایگان ضروری می باشد. البته رضایت سایر مالکان در صورتی لازم است که عملیات بازسازی، منجر به آسیب رسیدن به ملک آنها شود.

 

لزوم آگاهی از قوانین ساختمان

برای بازسازی خانه قدیمی و بازسازی ویلا قدیمی باید یک فرایند قانونی از طریق شهرداری طی گردد که در نهایت منجر به ارائه مجوز به مالک شود. مالک در آغاز بازسازی باید به تمام مواردی قانونی که در این زمینه وجود دارد آگاهی داشته باشد و به تمام قواعد آن واقف باشد. آگاهی از قوانین موجب می شود تا کارها به نحو احسن به پیش رود از بروز خطا در جریان کار جلوگیری گردد. عدم آگاهی از قوانین تبعات سنگینی را می تواند به دنبال داشته باشد.

مواردی پیش آمده که مالک بدون آگاهی از قوانین، اقدام به بازسازی خودسرانه ملک خود می کند و بعد از مدتی به دلیل بازدید های کارشناسان شهرداری و تشخیص آنها مبنی بر خطای مالک، دستور به تخریب قسمت بازسازی شده می دهند. چنین اقدامی باعث می شود که مالک هزینه های سنگینی را تقبل کند.

 

قانون ناظر ساختمان

طبق قانون در هنگام تخریب یا بازسازی ساختمان حتماً باید مهندس ناظر حضور داشته باشد. مهندس ناظر باید در جریان تمام جزئیات عملیات قرار بگیرد. بازسازی ساختمان نیازمند اجرای دقیق عملیات است. مهندس ناظر کمک می کند تا عملیات بازسازی به صورت صحیحی انجام شود. طبق قانون تخریب غیر اصولی و خودسرانه و بدون حضور مهندس ناظر ممنوع می باشد، در صورت بروز آسیب جانی، تمام عواقب آن متوجه کارفرما و پیمانکار مربوطه خواهد بود.

 

اخذ مجوز بازسازی ساختمان

اگر مالک یک ساختمان تصمیم به بازسازی ملک خود بگیرد، طبق قانون موظف است تا قبل از هر اقدامی، مجوزهای لازم را از شهرداری محل سکونت خود دریافت کند. این مجوز کاغذی رسمی است که از سوی شهرداری صادر گردیده است. بر طبق این مجوز، مالک اجازه دارد تا بازسازی ساختمان را شروع کند و در زمان مقرر شده تحویل دهد.

 

تعمیراتی که نیاز به مجوز شهرداری ندارد

بر طبق قانون آن دسته از اقداماتی که منجر به تغییرات اساسی در طرح و نقشه اولیه ساختمان نگردد، نیازی به دریافت مجوز ندارد. قانون این اجازه را به مالک داده تا بازسازی قسمت های جزئی ساختمان را بدون دریافت مجوز انجام دهد. در مواردی لازم می شود تا دیواری تخریب شود و جایگزین آن دیواری با کیفیت گردد، در این حالت نیاز به دریافت مجوز دارد زیرا ممکن است به دلیل تخریب این دیوار، به واحدهای دیگر ساختمان نیز آسیب وارد شود.

 

مراحل گرفتن مجوز بازسازی از شهرداری

مالک یا پیمانکار ساختمانی که وظیفه بازسازی را بر عهده گرفته است باید نسبت به گرفتن مجوز از شهرداری اقدام کند. مدارکی مثل اصل و کپی مدارک شناسایی، اصل و کپی قبوض ساختمان، اصل و کپی فیش بازسازی ساختمان و اصل و کپی سند ساختمان برای گرفتن جواز بازسازی لازم است.

 

تجدید بنا

طبق قانون بازسازی به دو صورت کلی انجام می شود که هریک از آنها دارای ضوابط مختص به خود هستند. در روش اول بازسازی به صورتی انجام می شود که قسمت نو جایگزین قسمت قدیمی شده به طوری که تغییری در نقشه اولیه ساختمان ایجاد نشود.

در روش دوم بازسازی و نوسازی به صورتی انجام می شود که طرح و نقشه اولیه ساختمان به طور کلی تغییر می کند. در این روش مکان قرارگیری دیوارها و ستونها به کلی تغییر می کند.

 

تغییر کاربری ساختمان

هنگامی که مالک تصمیم می گیرد تا آپارتمان خود را بازسازی نماید باید به نوع کاربری آن نیز توجه داشته باشد. بر طبق قانون، ملک های مسکونی باید بعد از بازسازی به عنوان مکانی جهت سکونت مورد استفاده قرار بگیرند و استفاده تجاری یا اداری از آنها ممنوع بوده و پیگرد قانونی دارد. در صورتی که مالک بخواهد ملک خود را تغییر کاربری دهد باید ابتدا مجوز تغییر کاربری را از شهرداری بگیرد و بازسازی را بر مبنای تغییر کاربری صورت گرفته انجام دهد.

 

اختلاف موجود بین مالکان

یک آپارتمان ممکن است چندین مالک داشته باشد و در هنگام تصمیم گیری ها با یکدیگر دچار اختلاف شوند. این اختلاف خود را در زمان بازسازی ساختمان نیز نشان می دهد. برخی از مالکان نظری بر خلاف نظر سایرین دارند و بر این عقیده هستند که ساختمان نیازی به بازسازی ندارد و تا مدت ها می تواند روی پا بماند و استحکام کافی را دارد. مالکانی که نظرشان بر بازسازی ساختمان است بر این عقیده هستند که ساختمان هر لحظه امکان دارد که روی سر ساکنین آن خراب شود و نیاز اساسی به بازسازی دارد. برای اینکه اختلاف بین مالکان حل شود، قانون پیش بینی های خود را داشته و راه حل مناسبی پیش روی مالکان قرار می دهد. در این قسمت به راه حل های موجود در این زمینه می پردازیم.

 

شورای حل اختلاف

در مواقعی که اختلاف بین مالکان بر سر بازسازی ساختمان بالا می گیرد، بهترین راه حل مراجعه به شورای حل اختلاف است. مالکانی که نظر موافقی در مورد بازسازی ساختمان دارند می توانند به این شورا مراجعه کنند. با مراجعه به این شورا، دلایل خود را به کارشناسان این بخش ارائه دهند. کارشناسان این شورا موظف هستند تا به محل مورد مناقشه سر بزنند و آنجا را مورد بررسی قرار دهند. در صورتی که تشخیص دادند که ساختمان نیاز به بازسازی دارد، باید در اسرع وقت انجام شود. عدم بازسازی ممکن است منجر به ریزش ساختمان گردد، در این صورت هیچ رای مخالفی قابل پذیرش نیست و عملیات بازسازی باید در اسرع وقت بدون هیچ ملاحظه ای صورت بگیرد.

 

قبل از بازسازی ساختمان

طبق قوانین بازسازی ساختمان، قبل از انجام هر اقدامی، باید موارد مهمی که در ادامه به آنها اشاره می شود رعایت گردد. مالک ساختمان قبل از شروع بازسازی باید ساختمان شخصی خود را مورد بازدید قرار دهد. لازم است تا در هنگام بازدید، ساختمان را از تمام جهات بررسی نماید تا آسیب ها و مشکلات آن را به گونه صحیح مشخص نماید. در هنگام بررسی متوجه خیلی از مشکلات می شود که تا قبل از این، آنها را نمی دید. مالک ساختمان با بررسی هایی که انجام می دهد باید قسمت های آسیب دیده را مشخص و در جایی آن ها را یادداشت کند تا در مراحل بعدی آنها را در اختیار پیمانکار قرار دهد.

در این مرحله که هنوز هیچ اقدام عملی انجام نشده، بهتر است تا تیم بازسازی به همراه کارفرما جلسه ای را ترتیب دهد و در آن جلسه نظرات کارفرما را بشنود و در هنگام بازسازی آنها را لحاظ کند. قانون به مالک ساختمان این اجازه را می دهد تا در جریان تمامی اقداماتی که قرار است انجام شود قرار بگیرد.

 

برنامه ریزی دقیق

عملیات بازسازی آپارتمان یک کار پیچیده و دشوار می باشد که نیاز به برنامه ریزی دقیق دارد. برنامه ریزی باعث می گردد تا کارها در زمان مناسبی انجام شود. اگر قرار است عملیات بازسازی از قسمت های داخلی ساختمان شروع شود، باید با ضوابط قانونی که در این بخش وجود دارد آشنا شد. بهتر است قبل از هرگونه اقدامی، لیست کارهایی که قرار است صورت بگیرد را یادداشت کرد و بعد از آن دید اقداماتی که قرار است انجام شود، با قوانین بازسازی ساختمان در مغایرت است یا نیست. در صورتی که در مغایرت نباشد، میتوان کارها را بر طبق برنامه انجام داد.

 

وظایف پیمانکار

اولین و مهم ترین وظیفه پیمانکار، رعایت قوانین است. پیمانکار باید در تمام مراحل بازسازی قوانین را رعایت کند. طبق قانون، پیمانکار قبل از شروع عملیات، می تواند مبلغی را به عنوان پیش پرداخت از کارفرما بگیرد. قانون پیمانکار را مجاب می کند تا در هنگام تخریب قسمت های بیرونی ساختمان، نهایت دقت را به خرج دهد و موارد ایمنی را رعایت کند. عدم رعایت موارد ایمنی منجر به بروز آسیب های ناگهانی به پرسنل و رهگذران می شود.

 

کلام آخر

بازسازی  آپارتمان، و بازسازی ویلا قدیمی تابع یکسری از قوانین است که باید توسط مالک یا پیمانکار ساختمان پیگیری و اخذ شود. مرجع ارائه این جواز، شهرداری منطقه است. آگاهی از قوانین بازسازی بسیار مهم است.

یکی از دلایل بازسازی خارج از استاندارد همانا عدم آگاهی از قوانین بازسازی می باشد. بازسازی غیر اصولی می تواند تبعات جبران ناپذیر مالی را برای مالک متخلف به همراه داشته باشد. برای آن که بتوانید به راحتی ساختمان خود را بازسازی کنید، با مراجعه به شرکت بازسازی میچینم از ابتدا تا انتهای کار را به دست مختصصین این حوزه بسپارید و با کمترین هزینه خانه جدید خود را تحویل بگیرید.

 

سوالات متداول

 

مقالات بیشتر :

قوانین تخریب آپارتمان