قوانین بازسازی ساختمان؛ مجوز ها و اقدامات مورد نیاز

هنوز هم در سطح برخی از شهرها خانه های قدیمی دیده می شود که طرفداران مختص به خود را دارد. خانه های قدیمی در مقایسه با خانه های جدید دارای فضای بیشتری هستند. داشتن فضای بیشتر باعث شده تا افراد زیادی به این گونه خانه ها روی آورند. خانه های قدیمی در کنار داشتن مزایای بیشمار، دارای معایبی نیز می باشد که از آن جمله می توان به فرسودگی و آسیب دیدگی قسمت های مختلف آن اشاره کرد. خانه های جدید و نوسازی نیز وجود دارند که به دلیل برخی مسائل خاص، بعد از مدتی بعضی از بخش های آنها دچار آسیب می شود و نیاز به بازسازی پیدا می کند. در این مقاله قصد داریم تا به بررسی قوانین بازسازی ساختمان بپردازیم و با جنبه های مختلف آن آشنا شویم.

بازسازی و تعمیرات ساختمان

برخی از افراد بازسازی ساختمان و تعمیرات آن را دو اصطلاح مشابه هم می دانند و به اشتباه در کنار یکدیگر استفاده می کنند، در صورتی که اینچنین نیست و این دو تفاوت های زیادی با یکدیگر دارند. منظور از بازسازی اقدام کلی تری نسبت به تعمیرات ساختمان است. در بازسازی قسمت های آسیب دیده ساختمان شناسایی می شود. بعد از شناسایی به تعمیر اساسی آن می پردازند. در بازسازی، تغییراتی در ظاهر ساختمان ایجاد می شود.

نوسازی با بازسازی شباهت زیادی دارد. در نوسازی ظاهر و باطن ساختمان تغییر می کند و گاهی تغییرات اساسی و زیر بنایی انجام می شود. باید به این نکته توجه کرد که در بسیاری از بازسازی و نوسازی ها حالات نقشه کلی ساختمان عوض می شود و جای بسیاری از ستونها و دیوارها تغییر پیدا می کند. خانه های قدیمی که دچار فرسودگی و آسیب های جدی شده اند، نیاز به نوسازی و بازسازی دارند. در اینگونه ساختمان ها تمام موارد لازم باید انجام شود تا به یک ساختمان ایمنی که قابل سکونت است تبدیل شود. برای هریک از این دو اصطلاح، قوانین مخصوصی وجود دارد که رعایت آنها از سوی مالک ساختمان و همچنین شرکت های پیمانکاری ضروری می باشد.

مجوز بازسازی ساختمان

انجام برخی از اقدامات نظیر بازسازی یا نوسازی ساختمان نیاز به دریافت مجوز های لازم از سوی شهرداری دارد ولی برای انجام برخی دیگر نیازی نیست تا مجوزی دریافت شود. بر طبق قانون آن دسته از عملیاتی که منجر به تغییرات اساسی در ساختمان شود نیاز به دریافت مجوز از مراجع ذیصلاح دارد. وظیفه دریافت چنین مجوز هایی یا به عهده مالک ساختمان است و یا اینکه طبق قرارداد های موجود بین طرفین، بر عهده شرکت پیمانکار می باشد.

مجوز شهرداری

همانطور که گفتیم برخی از عملیات بازسازی و نوسازی در ساختمان، نیاز به دریافت مجوز از شهرداری دارد و برخی دیگر نیازی به دریافت مجور ندارند. عملیاتی که منجر به تغییرات اساسی در ساختمان شود و از طرفی اگر تغییرات مورد نظر باعث شود تا استحکام و مقاومت طبقات بالا یا پایین، متاثر گردد نیاز به دریافت مجوز شهرداری دارد. در کل برای هر دو حالت ممکن، چه آنهایی که نیاز به دریافت مجوز دارند و چه آنهایی که نیازی ندارند، در بخش های بعدی به صورت مفصل توضیح داده می شود.

اقداماتی که نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد

برخی از اقدامات در ساختمان وجود دارد که برای انجام آن، حتماً باید از شهرداری مجوز لازم دریافت گردد. اگر مالک ساختمان قصد داشته باشد تا دیوار ها و تیغه های داخلی ساختمان که بار کلی سازه روی آنها سوار است را تخریب کند، حتماَ از شهرداری باید مجوز بگیرد و پس از بررسی های کارشناسان شهرداری، اقدام به تخریب قسمت های مورد نظر نماید. همچنین جابجایی در مکان راه پله ها، جابجایی دیوارهای پارکینگ و در کل تخریب و جابجایی هر قسمتی که بر اساس ضوابط شهرداری ساخته شده است، ممنوع می باشد.

مواردی که نیاز به مجوز شهرداری ندارد

در بسیاری از ساختمان های نوساز که از ساخت آنها مدت زمان زیادی نمی گذرد، در برخی نقاط آن مثل دیوارها، سقف و ستون ها آسیب دیدگی مشاهده می شود. در این صورت نیاز است تا برای جلوگیری از افزایش آسیب ها، اقدامات لازم برای تعمیرات صورت بگیرد. در کل تمام عملیات و اقداماتی که برای بهبود وضعیت ساختمان صورت می گیرد نیازی به دریافت مجوز از شهرداری ندارد.

مدارک لازم برای دریافت مجوز

بر طبق قانون آن دسته از مالکینی که قصد دارند تا بازسازی هایی را در ساختمان شخصی خود ایجاد کنند، باید مدارکی مثل اصل و کپی سند مالکیت ملک، کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک، کپی بنچاق ملک، تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات و سایر مواردی که در تمام شهرداری های در سطح کشور لازم است را ارائه دهند. ارائه هریک از مدارک نام برده شده ضروری است و فقدان هریک از آنها باعث می گردد تا مجوزی صادر نگردد.

جریمه تخلف ساختمانی

با توجه به مواردی که ذکر شد، اگر مالک ساختمان بدون مجوز لازم از شهرداری اقدام به تغییرات غیر مجاز نماید، از سوی این ارگان جریمه شده و حتی در برخی از موارد مالک را ملزم می کنند که قسمت هایی که بدون مجوز ساخته است را تخریب نماید. محاسبه ی جریمه و تمام ابلاغیات ارسال شده جهت تخریب، بعد از بازدید کارشناس شهرداری صورت می گیرد.

مراحل شروع بازسازی خانه قدیمی

بسیاری از ساختمان هایی که در سطح شهر وجود دارند، مدت زیادی از ساخت آنها می گذرد و ممکن است، هریک از واحد های آنها دچار فرسودگی و آسیب های جدی شده باشند. ممکن است قسمت های مختلفی مثل دیوار، ستون و یا سقف این چنین از خانه ها دچار فرسودگی شده باشد و کل ساختمان را با خطر جدی روبرو کند. برای تعمیر چنین خانه هایی باید از یک تیم پیمانکار حرفه ای کمک گرفت. شرکت های پیمانکار موظف هستند تا تمام مراحل بازسازی و تعمیرات را بر طبق قانون انجام داده و تمام مجوز های لازم را از شهرداری دریافت کنند. البته باید مالک خانه، قبل از بازسازی حتما با شرکت های پیمانکار قرارداد ببندد و تمام جزئیات لازم مثل هزینه ها، دریافت مجوزها، مدت زمان پروژه و کارهای اجرایی را در قرار داد ذکر کند.

هزینه بازسازی ساختمان قدیمی

هزینه بازسازی ساختمان شامل بخش های متعددی می شود. مالک ساختمان اگر می خواهد کار بازسازی را به شرکت های پیمانکار بسپارد باید قبل از آن هزینه های موجود را برآورد کند و اطلاعات لازم را کسب نماید. بعد از انجام مراحل ذکر شده کار را به شرکت های مطمئنی بسپارد. در کل هزینه ی بازسازی شامل دستمزد شرکت پیمانکار، هزینه مصالح ساختمانی، هزینه دریافت مجوز های قانونی و سایر موارد می شود. هزینه های پیشرو هر روز افزایش می یابد و نمیتوان در مورد آن بصورت قطعی صحبت کرد.

اگر قصد دارید بجای اینکه از شرکت های پیمانکاری برای بازسازی کمک بگیرید، خودتان این کار را انجام دهید بهتر است تا از یک مشاور قابل اطمینان مشورت بگیرید تا شما را در برآورد هزینه ها کمک کند.

قوانین بازسازی ساختمان

زندگی آپارتمان نشینی مستلزم رعایت یکسری از قوانین است که باید توسط هریک از ساکنین رعایت شود. در زمینه تعمیرات ساختمان نیز قانون پیش بینی های خود را داشته است. در این بخش تصمیم داریم تا به موارد حقوقی موجود در این زمینه بپردازیم.

اگر مالک یک واحد تصمیم بگیرد تا ملک خود را بازسازی کند، نباید به گونه ای عمل کند که کار وی باعث مزاحمت سایر همسایگان شود. کار جابجایی کارگر ها و انتقال مصالح و تخریب حتماً دارای سروصدا بوده و این آلودگی صوتی برای سایر همسایگان آزار دهنده می باشد. در صورت بروز چنین رویدادی قانون پیش بینی های خود را داشته است. منطبق با ماده ۱۳۲ قانون مدنی: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر رساندن به همسایه شود. مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت و رفع ضرر از خود باشد.»

با توجه به مورد قانونی که در بالا ذکر شد، اگر مالک آن را رعایت کند می تواند بدون هیچ مشکل قانونی، کار خود را انجام دهد و منع قانونی برای وی ایجاد نخواهد شد.

قانون ایجاد مزاحمت همسایه

اگر کار بازسازی برای سایر همسایگان مزاحمت ایجاد کند، قانون در این مورد دو پیش بینی دارد، یکی تعمیر و بازسازی ضروری باشد و دیگری میزان مزاحمت برای همسایگان بیش از حد عرف نباشد. اگر واحدی به حدی دچار فرسودگی و آسیب شده باشد که دیگر امکان زندگی برای افراد آن وجود نداشته باشد و به نوعی آسایش از آنها گرفته شده باشد، در اینصورت وی اجازه دارد تا ملک خود را تعمیر و یا نوسازی کند.
میزان سروصدا نباید بیش از حد عرف باشد. مالک ساختمان باید تدابیر لازم را اتخاذ کند که میزان آلودگی صوتی به کمترین مقدار خود برسد. همچنین مالک باید تلاش کند تا مدت زمان تعمیرات طولانی نشود و بزودی و در کمترین زمان ممکن انجام پذیرد. اما اگر میزان آلودگی صوتی برای همسایگان به نحوی بود که دیگر قابل تحمل نباشد، در این حالت آنها می توانند این موضوع را به مدیر ساختمان گزارش دهند تا وی با توجه به موارد قانونی، تذکرات لازم را به همسایه خاطی بدهد.

نتیجه گیری

ساختمان نیز جزء آندسته از سازه هایی محسوب می شود که گذر زمان بر روی آن تاثیر می گذارد و به مرور زمان دچار فرسودگی و استهلاک می شود. خانه فرسوده و آسیب دیده باعث می گردد تا آسایش و رفاه ساکنین آن دچار اخلال شود. برای بسیاری از افراد امکان تعویض خانه وجود ندارد، بدین جهت این افراد تصمیم می گیرند تا ملک خود را بازسازی یا نوسازی نمایند. تعمیرات ساختمان به سادگی که برخی گمان می کنند نیست بلکه بسیار سخت و پیچیده می باشد. تعمیرات ساختمان یکسری از فعالیت های اداری و دریافت مجوز ها را لازم دارد. ما در «میچینیم» به عنوان پیمانکار بازسازی ساختمان کمک می کنیم تا به راحتی بتوانید خانه خود را بازسازی خانه  کنید.

سوالات متداول